Attention à certains montages impliquant une société civile immobilière !

Mettre en place une société civile immobilière et conclure un bail d’habitation en faveur des associés dans le but de pouvoir créer du déficit foncier peut constituer à un abus de droit.
 Conseil d’État, 8 février 2019, n° 407641  

Un couple marié avait cédé sa résidence secondaire située à Biarritz à une société civile immobilière. Société dont il détenait les parts avec ses enfants. Après cette cession, les époux avaient conclu avec la SCI un bail d’habitation (moyennant le versement de loyers) pour se réserver la jouissance du bien immobilier. Cette situation leur permettait ainsi d’effectuer des travaux d’entretien et d’amélioration du logement et de constater un déficit foncier venant minorer leur revenu net global imposable.

Par la suite, les époux avaient fait l’objet d’un contrôle de la part de l’administration fiscale. Cette dernière avait contesté l’imputation des déficits fonciers sur leurs revenus imposables en évoquant la notion d’abus de droit. En effet, elle avait considéré que ce montage n’avait pour but que de mettre en échec la législation fiscale interdisant la déduction des charges relatives aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Appelé à se prononcer sur cette affaire, le Conseil d’État a confirmé la position de l’administration fiscale. Il a souligné que les travaux en question avaient pour l’essentiel été engagés après la cession de la villa de Biarritz à la SCI et qu’ils avaient été financés par des apports personnels du mari depuis son compte courant d’associé ouvert au sein de la société. En outre, les loyers versés par le couple correspondaient dans leur montant aux échéances du prêt contracté par la société pour l’acquisition de la villa. Dans ces circonstances, les juges ont estimé que l’administration fiscale apportait bien la preuve que l’interposition de la société dans la gestion de la villa répondait à un motif exclusivement fiscal et n’avait pas, comme l’avait indiqué le couple, pour but de faciliter la transmission d’un patrimoine à leurs enfants.